Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS),rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao. Điều này khiến chi phí đất đai tăng mạnh,đẩy giá thành dự án lên cao và gây khó cho doanh nghiệp,nhất là tại các khu vực phát triển mới. Chi phí đất đai khi đó sẽ tiếp tục trở thành điểm nghẽn,kìm hãm nguồn cung bất động sản trong năm 2026.

Cùng với giá đất,mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn cũng dự báo tạo áp lực đồng thời lên doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân,chi phí vốn gia tăng khiến thị trường thu hẹp nhóm người có khả năng tham gia,đặc biệt là những người mua sử dụng đòn bẩy tài chính,trực tiếp tác động đến thanh khoản của thị trường.

Ngoài ra,công tác giải phóng mặt bằng và việc triển khai các quy định pháp luật tại địa phương còn chậm,thiếu đồng bộ,khiến nhiều dự án kéo dài thủ tục,phát sinh chi phí và chậm đưa sản phẩm ra thị trường. VARS đánh giá,việc các nút thắt này kéo dài sẽ khiến thanh khoản tiếp tục phân hóa mạnh và làm suy yếu động lực phục hồi của thị trường trong năm 2026.

Bất động sản khu Đông TP HCM,tháng 12/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Nhận định tương tự,Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 tiếp tục đối mặt các lực cản mang tính cấu trúc,tập trung vào ba nhóm chính là pháp lý,nguồn vốn và chi phí phát triển dự án.

Ông Trần Minh Tiến,Giám đốc One Mount Group,nhận định các bộ luật sửa đổi liên quan đến đất đai,nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn,quá trình triển khai thực tế vẫn còn nhiều độ trễ,đặc biệt ở các khâu phức tạp như định giá đất theo cơ chế thị trường hằng năm. Việc thiếu hướng dẫn thống nhất khiến nhiều địa phương lúng túng trong áp dụng,kéo dài chu kỳ phát triển dự án và làm gia tăng rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

Về dòng vốn,ông Tiến cho rằng thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng,khiến hoạt động đầu tư nhạy cảm với biến động lãi suất. Việc dựa nhiều vào vốn ứng trước cũng làm gia tăng rủi ro thanh khoản cho doanh nghiệp khi sức mua suy yếu hoặc tiến độ bán hàng chậm lại. Trong khi đó,các kênh bổ sung như mua bán - sáp nhập hay hợp tác đầu tư chưa phát huy hiệu quả do vướng mắc pháp lý kéo dài và mức định giá tài sản còn cao,khiến dòng vốn mới khó chảy vào thị trường.

"Biến động lãi suất sẽ tác động trực diện đến thanh khoản bất động sản năm 2026 do thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng",ông Tiến nhận định.

Ngoài ra,việc sáp nhập tỉnh,thành dù tạo động lực dài hạn,nhưng trong ngắn hạn có thể gây áp lực cho doanh nghiệp do thay đổi quy hoạch,khung giá đất và nguy cơ chậm phê duyệt dự án,làm gián đoạn nguồn cung mới.

Đồng tình,ông Lê Hoàng Châu,Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA),cho rằng giá đất là biến số then chốt chi phối thị trường trong trung hạn.

Theo ông,kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết để đảm bảo an toàn hệ thống,song cần phân loại rõ giữa dự án phục vụ nhu cầu ở thực và hoạt động đầu cơ. Việc thiếu các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định đang làm suy yếu lực cầu bền vững của thị trường.

Trước những rủi ro hiện hữu,VARS và HoREA cho rằng cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ở mức hợp lý,đặc biệt theo hướng thấp hơn tại các khu vực phát triển mới,nhằm giảm áp lực chi phí và khơi thông nguồn cung. Cùng với đó là việc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng,nâng cao năng lực thực thi của chính quyền địa phương và đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản.

Về nguồn vốn,các hiệp hội và chuyên gia nhận định chính sách tín dụng cần được điều hành thận trọng,có chọn lọc để kiểm soát rủi ro hệ thống nhưng không gây cú sốc cho thị trường,bởi mặt bằng lãi suất cao kéo dài có thể tác động tiêu cực đến cả bất động sản lẫn nền kinh tế. Trong đó sự cần thiết của việc hoàn thiện hướng dẫn thực thi các luật mới,đặc biệt là cơ chế định giá đất,đa dạng hóa kênh huy động vốn trung và dài hạn.

Ngoài ra,việc giữ ổn định khung chính sách trong giai đoạn sáp nhập địa phương là yếu tố then chốt để duy trì niềm tin nhà đầu tư và tránh gián đoạn nguồn cung.

Phương Uyên